최근 물가가 폭등하고, 삶이 팍팍해지면서, 주택연금에 대한 수요가 늘고 있습니다.
실제로 "돈없이 늙는게 가장 서럽다. 은퇴자들이 몰리는 이것" 이라며 관련 뉴스가 대서특필되기도 했죠... 그렇다면, 과연 주택연금의 조건과 월 실제 수령액은 얼마인지! 그리고 단점은 어떤게 있는지 알아볼게요!
자녀에게 물려줄 건 집밖에 없는데.. 주택연금에 가입해버리면 홀라당 써버리는게 아닐지 걱정하는 베이비부머세대 분들도 계실텐데 아래 글을 찬찬히 보시면서 고민하시면 도움이 되실겁니다.
주택연금이란?
주택연금이란 주택 소유자가 집을 담보로 제공하고 내 집에 살면서 평생 연금을 받는 제도입니다. 연금은 국가가 보증하구요. 단, 추후 부부가 모두 사망시 해당집의 소유권은 은행으로 귀속되게 됩니다.
다들 주택금융공사가 가져간다고 생각하시는데, 엄밀히 말하면 해당 주택에 담보권은 은행이 설정하게되고, 주택금융공사는 보증을 해줄 뿐입니다.
추후 집을 돌려 받을 수 있는지? 연금을 일부만 수령하고 조기에 사망한 경우는?
연금과 관련해 많은 질문들이 있는데, 가장 핵심적인 질문은 추후 사망했을 때, 보상부분 입니다.
부부가 사망한 경우
① 연금 총액 > 집값 = 별도청구 X
② 집값 > 연금총액 = 자녀 상속
먼저, 부부 중 한명이 사망한 경우 연금은 남은 사람이 승계받아 계속해서 수령할 수 있습니다. 문제는 두분 다 사망하신 경우죠... 특히, 연금을 일부만 수령하고 조기에 사망한 경우 혹은 오래 살아서 연금을 집값보다 더 받은 경우인데
만약 연금 수령 도중 조기에 사망해 주택가격이 연금지급총액보다 클 경우 남은 차액은 자녀가 일시금으로 상속받을 수 있습니다. 반대로 오래 살아서 연금 총액이 주택가격보다 큰 경우 부족분에 대해서는 별도로 청구하지 않습니다.
가령 주택가격이 3억인데, 죽기전까지 받은 연금 총액이 3.5억이라고 하더라도 차액 5천만원은 국가가 부담하는거죠.
이게 주택연금의 가장 큰 장점 중 하나입니다.
부모님이 돌아가셔도 집을 안돌려주고, 계속 가질 수 있는지?
결론부터 말씀드리면 가능합니다.
단, 대출금 (기 지급된 연금총액)을 상환해야 하는데, 이걸 직접 상환해야 되는거죠.
주택을 처분하지 않고, 대출금을 별도의 자금으로 직접상환할 경우 근저당권이 말소되므로 주택은 상속인에게 다시 상속되니 법적으로 전혀 문제가 없습니다. 다만, 이 경우 연금총액(대출금) 및 이자, 수수료 등을 부담해야 됩니다.
보통 주택을 담보로 연금을 받는 경우 형편의 여의치 않은 경우가 대부분이고, 자녀의 경제적 여력이 좋지 않는 경우가 많기 때문에 사실상 이런 경우는 극히 드물죠.
가입 조건
① 만 55세 이상
(부부 중 한명)
② 공시가격 9억 이하
(다주택자도 가능)
(9억 이상 2주택자, 처분조건)
③ 실거주 할 것
④ 가압류 저당권 없을 것
주택청약의 가장 핵심적인 조건은 나이 (부부 중 한명만 만 55세 이하)와 주택가격 (공시가격 기준 9억이하) 입니다.
나이 조건이야 간단하니 패스하고, 주택가격과 관련해서 이슈가 조금 있는데, 먼저! 다주택자도 연금을 신청할 수 있습니다. 다만, 주택수에 관계없이 주택가격을 다 합쳤을 때, 공시가격 기준 9억원 이하여야 합니다.
공시가격은 "부동산공시가격알림이"에서 확인 가능한데, 보통 실거래가의 70~75%정도 수준입니다. 따라서 실거래가 기준으로 하면 대략 12억 상당의 주택까지 가입이 되겠네요~
그런데 본인이 2주택자인데, 공시가격기준 9억을 넘는다면 3년이내 비거주중인 주택을 처분하는 조건으로 가입이 가능합니다. 이 경우 3년 이내 나머지 주택을 팔아야되고 만약 팔지 않으면 자동으로 가입이 해제됩니다.
그리고 해당주택에 쭉 실거주를 하셔야 하며, 해당 주택에는 근저당이나 가압류 등 권리관계가 깨끗해야 하구요.
살고있는 주택에서 이사를 가는 경우
원칙적으로 살고있는 주택과 담보로 제공한 주택은 일치해야 됩니다. 하지만 아래와 같은 상황에는 주택공사에 허락을 받아 실거주를 달리할 수 있습니다.
생각보다 그 범위가 넓습니다. 특히 개인적인 특별한 사정등으로 공사에서 인정만 받으면 실거주를 달리할 수도 있고, 자녀 봉양등의 문제로도 이사가 가능하죠
그리고 아예 이사를 가는 것도 가능합니다. 단, 이 경우 신규주택이 공시가 기준 9억 이하고, 기존주택의 공시가보다 낮아야 됩니다 (담보주택을 신규주택으로 변경하는 절차를 밟아야 함)
그리고 기준 주택이 재개발, 재건축, 리모델링 될 경우 공사의 1순위 저당권을 유지하는 조건으로 변경도 가능하구요.
연금 수령 방법
연금은 크게 3종류 입니다. 가장 ①일반적인 연금형이 있고, ② 주담대 상환용으로 목돈으로 일부를 한꺼번에 받고 나머지는 연금으로 수령하는 경우 그리고 ③우대형으로 기초연금 수급권자인 경우 사회적 약자 배려차원에서 주택연금 대비 최대 21%까지 더 지급하는 경우가 있습니다.
보통의 경우 ①번인 일반형이 가장 많으실거고, 만약 해당 주태긍로 담보대출을 받고 계신분들은 ②번 대출상환방식을 활용해 목돈으로 주담대를 상환하고 좀 적지만 월 연금을 받는 분들도 계실겁니다. 그리고 소득이 거의 없는 기초연금 수급자분들의 경우 ③번을 활용하실 거구요
일반 주택연금 수령액 계산
연금 수령 방법이 3가지였다면, 해당 연금의 수령액 지급 방식도 다시 3가지로 나눠집니다. 먼저 수령방법을 정하고 (일반형, 주담대형, 우대형) 난 뒤 수령액 지급 방식을 정하는 겁니다.
연금은 매월 동일하게 받는 정액형과 초기에 많이 받고 이 후에 덜받는 초기증액형 그리고 초기에 적게받고 매년 조금씩 금앨을 늘리는 정기증가형이 있습니다.
본인의 필요자금에 따라 달라질 뿐 총액에서는 큰 차이가 없습니다. 따라서 어떤게 더 유리하다 불리하다는 총액 측면에서는 차이가 없죠.
정액형 기준 주택연금 수령액 표 입니다.
나이와 주택 가격에 따라 월 수령액이 달라지는데, 가령 3억에 70세면 월 90만원 정도를 수령받을 수 있습니다.
주택가격은 공시가격이 아니라 시세입니다. 한국부동산원의 시세나 KB부동산 실거래가 기준으로 적용되기 때문에 12억까지 나와있죠. 가입은 공시가격 기준이지만, 지급은 실거래가 기준으로 지급됩니다 (합리적인 거죠). 단, 12억이 초과되는 주택은 12억으로 봅니다.
수령액 최소는 11만원이고 최대는 331만원으로 주택가격과 수령 나이에 따라 차이가 크게 나는 편입니다. 참고로 나이는 부부 중 연소자 기준으로 적용됩니다.
주택연금의 단점
사실상 가장 현실적인 단점은 주변의 눈치입니다.
특히, 자녀들의 경우 부모님의 주택을 본인이 물려받을 상속재산으로 생각하는데, 연금을 받게 되면 사실상 주택이 날아가게 되니 불만이 클 여지가 있습니다. 대놓고 반대하지는 못해도 탐탁치 않게 생각할 수도 있겠죠
하지만, 그 동안 자녀들을 양육하고 가르킨 노고를 생각하면 자녀들은 이부분을 적극적으로 이해해 드릴 필요가 있다고 봅니다. 시대가 바뀌어 자녀가 부모를 모시지 못한다면, 부모 재산은 부모가 마음대로 처리할 수 있도록 부담을 덜어드리는게 자녀의 도리겠죠
실질적인 단점
부동산 가격이 크게 오를 때 상승분 반영이 안됨
주택연금의 단점 중 가장 크리티컬한 단점은 바로 월 지급금은 가입때 특정된다는 점 입니다.
즉, 가입할 때 주택가격을 기준으로 월 연금 수령액이 확정되는거죠... 당시 주택이 싸다면 연금도 싸게 책정되는 겁니다. 쉽게말해 집값이 고점을 찍었던 21년에 가입한 사람들은 오히려 이게 장점이 될 수 있습니다. 주택가격이 떨어져도 고점을 기준으로 연금이 책정되니까요
반대로 하락기인 지금 가입하는 건 손해겠죠
그리고 해당 주택의 입지가 좋아서 앞으로 오를 여지가 높은 곳이라면 더욱 더 손해가 큽니다.
주택연금 수령액 계산은 현재 가격을 기준으로 향후 물가 상승률을 감안해 집값이 상승할 것으로 가정해서 지급됩니다. 최소한의 물가 상승분은 반영되겠지만, 개별적으로 입지가 좋은 곳의 경우 주택가격이 물가보다는 더 오를텐데 그 부분은 반영되지 않습니다.
이게 가장 큰 단점이죠.
신탁방식과 저당권 방식
그리고 최근 변경된 사항 중 담보설정방식이 있습니다.
기존에는 저당권설정방식으로 소유권은 기존 노부부에게 있고 은행이 담보권을 설정하는 방식이었는데, 새로 추가된 신탁방식은 소유권 자체를 공사가 위탁받는 신탁등기 방식이 생겼습니다.
사실 부부 중 한명이 돌아가셨을 때, 남은 한명이 승계받으려면 자녀(상속인)의 동의가 있어야 합니다. 간혹 집안의 불화로 자녀가 동의하지 않으면 승계되지 않고 집이 처분되어 정산되게 되는 상황이 발생하기도 합니다. 하지만, 신탁방식으로 할 경우 자녀의 동의 없이 연금을 자동 승계하게 됩니다.
따라서 자녀 중 반대할 것 같은 분이 있다면, 신탁방식으로 설정하는 게 좋습니다. 현재 연금을 받고 있더라도 변경이 가능하며, 수령액도 그대로입니다.
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